電話代行 サービスのケア
会社は毎月軍資金をくれるありがたいスポンサーだと、考えるのです。
そう思えば多少嫌な上司がいたり、言うことを聞かない部下がいたとしても気にならないはずです。
買って育てて果実を取るのが、不動産の王道地価は下がり続けています。
そんな環境下でもサラリーマン大家さんたちはさして動揺することもなく着実に資産を積み上げ、地味ながらも堅実に生活しています。
彼らはめったなことでは土地を売ることはありません。
不動産で成功するコツは「土地は一度買ったら売らない」ということであることを、彼らはよく知っているからです。
土地が最高のリスクヘッジ商品であることは、苦から脈々と続く大家業の歴史を振り返っても証明できます。
大地主ほど「土地は売らない」ものなのです。
たとえば、三菱地所や三井不動産といった日本を代表する不動産会社を見ても、これらの会社は戦前からの長い歴史を通じて、ひたすら土地を買い続けてきた企業といえます。
三菱地所は岩崎弥太郎の時代から延々と、東京駅前の土地を購入して財産を蓄えてきました。
言い換えれば、丸の内の大家さんとして、丸の内とともに発展してきたということです。
東京駅の駅前、丸の内といえば今では超一等地ですが、少なくとも岩崎弥太郎が買い始めたときの東京の中心地は、何と言っても上野・浅草でした。
町を整備し、魅力的な建物を建て、人を呼ぶ、これらの地道な努力で、三菱は丸の内という町を育ててきたのです。不動産業界の中でよく、三菱地所はこんなに良い土地を前から持っていて羨ましい、といった声を耳にしますが、私はむしろ、長い歴史の中で、よくぞ三菱地所はこれらの土地の多くを売らずに保有しっづけることができたな、と感心します。
先人たちの大変な努力によって維持・発展してきたにちがいありません。
その丸の内については、容積率がアップした結果、すべての建物を建て替えることで、三菱地所はさらに莫大な収益機会を獲得できることになりました。
三菱地所が将来の容積率のアップを、最初から見越して購入したとは思えませんが、中長期に保有しつづけることで、結果的にさらなる大きな果実につながったのです。
一方、三井不動産は、日本橋の大旦那として日本橋の街の発展に尽力してきました。
今でも毎年夏になると、神田川に架かる「日本橋」を町中の人たちと社員たちが一緒になって大掃除する姿がテレビなどで報道されています。
町の中にしっかりと根づき、共に生きる姿勢がうかがえます。
このように、ただ土地を買うだけでなく、町を共に育てていこうという精神は土地のもつ潜在力を引き出す上で大変重要なことなのです。
仮に両社が、土地の価格が上がったという単純な理由でその土地を簡単に手放してしまっていたとしたなら、おそらく現在の2つの街の発展はなかったのではないでしょうか。
じっくり育てて果実を取るのが大家業の王道です。
みなさんもどうせなら、長い目で見た大家業の成功を目指そうではありませんか。
できる大家さんは暇な人三菱や三井の話はわかるが、実際に私たちひとりひとりでは大きな資産を持てるわけではないし、話が大きすぎて大家業の実感がわかないとおっしゃる方もいると思います。
そこでここでは、あなたのすぐ近くにいる普通の大家さんの姿をご紹介しましょう。
私の知り合いのある大家さん、Kさんの話です。
Kさんは当初はサラリーマンをやっていた人ですが、大家さんとしての才覚にすぐれ、次々と不動産を買い足し、サラリーマンを辞めて、とうとうビルのオーナー専業になってしまった人です。
ここまでいくと大家さんとしてはかなりの成功者の部類といえましょう。
このKさんのところに仕事で伺うと、たいてい2時間近く、私はKさんの話し相手をさせられます。
ですから、あとの予定が詰まっているときには、なるべくアポイントを入れないようにしているくらいです。
2時間も何の話をするかといえば、不動産の話なんてほとんどしません。
彼はひじょうに慎重な性格なので、たまにしか不動産を買ってくれませんし、ましてや一度買った不動産は絶対に売らない人です。
運用もほとんどを私たちのようなプロの運用者に任せていますので、基本的には不動産業に関する話は何もありません。
要するに暇なのです。
だから時折顔を出す私が、恰好の話し相手となるのです。
政治、経済、文化、趣味の話、なんでもよいのです。
私もこうしてずっと話し相手をしていれば、たまに仕事になるかもしれない、くらいの気持ちでおつきあいしています。
いちどお宅に伺ったとき、珍しくKさんが留守だったのですが、玄関に出てきた奥さまは、「すみませんね。犬の散歩に出てますのよ。今日5回目ですよ。いくら暇だからって、これでは犬も迷惑よね」とおっしゃって笑いました。
これが成功している大家さんの姿です。
大家業をされている方の事業が順調であることの一つの証が、この「暇」であることです。
なぜなら、大家さんが忙しく立ち回っているときというのは、大抵ろくでもない事態が生じているからです。
たとえば、テナントが追出したり、賃料が滞納されている場合とか、賃料の減額要請がきている場合など、テナントの「すべった、ころんだ」が起こっているときは、大家さんは忙しくなります。
建物の修繕や改築なども、忙しくなる一因です。
追加のお金が必要となりますし、設計士や建設会社との打ち合わせ、テナントへの告知など、さまざまな仕事が発生します。
実際に運用を司っているプロの運用者にしても、社内では仕事が「暇になる」=平穏無事な状態を指すことが多く、大家業という仕事はいかにヒマになれるかを目指すことが究極の目標ともいえるのかもしれません。
犬の散歩をすること以外、何もすることがない生活が、大家さんの目標なのです。
「不動産は利回りで買え」の誤解それでは、実際に大家さんたちはどのようにして、「勝ち組」になれる不動産を見極めているのでしょうか。
巷の不動産投資の本を眺めると、必ず出てくるのが、「不動産は利回りで買え」というものです。
そして利回りの考え方が、「収益還元法」だとか「現在価値」「正味価値」「IRRL「キャップレート」などといった小難しい単語で語られているものを数多く目にします。
では個人のみなさんが、不動産を買うにあたってこうした数値をこねくり回して正しい判断ができるのかといえば、必ずしもそうとは言えません。
私自身、数多くの土地あるいは不動産の売買を取り扱ってきましたが、たしかにこういった手法は取引を行なうにあたって、一つの判断材料にはなります。
ただ一方で、この手法ですべての判断を行なうことには限界があります。
特に個人の方がこの方法のみにこだわって投資の判断をされることには、慎重であるべきと思っています。
収益還元法の考え方が日本でポピュラーとなったのは1990年代後半くらいのことですが、それまでは日本国内での不動産投資にあたっての主な判断の物差しは、「取引事例比較法」や「再調達原価法」といわれるものでした。
これらの物差しは読んで字のごとく、周辺で実際に行なわれた取引事例などを参考に時価を算出したり、建物を現状の建築単価で再建築した場合の費用などを土地代に上乗せして算出する手法です。
それに対して「収益還元法」は、実際にこの不動産から計上される収益に対する期待値から不動産の価格を割り戻そうとするものでした。
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Kさんは当初はサラリーマンをやっていた人ですが、大家さんとしての才覚にすぐれ、次々と不動産を買い足し、サラリーマンを辞めて、とうとうビルのオーナー専業になってしまった人です。
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